La stipulazione del "Preliminare" fa maturare il diritto del mediatore al pagamento della provvigione

Pubblichiamo, nel rispetto della normativa della Privacy, la sentenza n. 692/2012 emessa dal Tribunale di Roma e pubblicata in data 13 gennaio 2012, in una causa patrocinata dall'avv. Giulio Corsini, nella quale viene confermato il principio consolidato in giurisprudenza secondo cui : "costituisce affare, ai sensi dell'art. 1754 c.c., al fine del riconoscimento del mediatore alla provvigione, qualsiasi operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra due parti (...) per "conclusione dell'affare" dalla quale a norma dell'art. 1755 c.c. sorge il diritto alla provvigione del mediatore, deve intendersi il compimento di un atto in virtù del quale sia costituito un vincolo che dia diritto ad agire per l'inadempimento dei patti stipulati o, in difetto, per il risarcimento del danno, potendo essere anche la stipulazione di un contratto preliminare"



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REPUBBLICA ITALIANA
TRIBUNALE DI ROMA
SEZIONE XI CIVILE
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
In persona del Giudice Unico
Dr. Luigi Cavallo
ha emesso la seguente

SENTENZA

Nella causa civile di l° grado iscritta al N. 67447 del ruolo contenzioso generale dell'anno 2008, posta in deliberazione all'udienza del 22 settembre 20 Il (con termini di legge alle per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica di giorni 60 e 20) e vertente Tra-----X-------, elettivamente domiciliata in Roma, Via --------, presso lo Studio degli Avv.ti Giulio Corsini ed -------------, che la rappresentano e difendono per procura a margine dell' atto di citazione

ATTRICE

E ----Y-----, in persona dell'Amministratore delegato, Dott. ---------, elettivamente domiciliata in Roma, ------------------, presso lo Studio dell'Avv. ----------, che la rappresenta e difende, unitamente e disgiuntamente all' Avv. -------------, per procura in calce alla comparsa di costituzione

CONVENUTA

Nonché 
---Z -----
CONVENUTA CONTUMACE

OGGETTO: Pagamento prestazioni professionali

CONCLUSIONI

All'udienza del 22 settembre 2011, le parti concludevano riportandosi ai propri scritti difensivi e alle proprie richieste.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione ritualmente notificato, la ---- X------ esponeva di aver svolto attività di intermediazione ai fini dell' individuazione di soggetti interessati ad acquisire in locazione l'immobile sito in Roma, via ---------- di proprietà della ------Z--------; rilevava che, in data 3 giugno 2008, la Società ------ Y -------, cui era stato segnalato l'affare, aveva sottoscritto una proposta per la locazione dell'immobile in oggetto e che la stessa era stata accettata da -------- Z---------. Esponeva di aver pertanto richiesto il pagamento delle provvigioni pattuite, per euro 23.436,00, ma che la richiesta di pagamento era stata respinta dalla ------Y------ e non onorata da ------Z-----.

Evidenziava l'avvenuta conclusione dell'affare e concludeva richiedendo la condanna delle controparti al pagamento di euro 23.436,00 ciascuna, oltre interessi moratori, o in subordine, legali, nonché rivalutazione monetaria. Si costituiva in giudizio la Società ----Y-----, rilevando che non si era mai giunti alla stipula di alcun contratto di locazione e che l'accettazione della proposta contrattuale del 3 giugno 2008 non doveva ritenersi utile in tal senso attesa la mancata manifestazione di alcun orientamento in ordine alle diverse opzioni di cui all'art. 7 della citata scrittura del 3 giugno 2008. 

Concludeva pertanto richiedendo il rigetto della domanda e, in via subordinata, dichiarare ----- Z----- tenuta a manlevarla e garantirla da ogni avversa pretesa.

Non si costituiva la -----Z----- e veniva dichiarata contumace all'udienza del 29 aprile 2009.
La causa veniva trattenuta in decisione all'udienza del 22 settembre 2011, con termini di legge alle parti di giorni sessanta e giorni venti per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Occorre in primo luogo evidenziare, per come risultante dalla documentazione in atti, che, con proposta di locazione immobiliare in data 3 giugno 2008, la Società ----Y----- si impegnava a richiedere in locazione l'immobile sito in Roma, via ----------, di proprietà della -------Z------, con canone mensile offerto pari ad euro 18.000,00, da corrispondere in rate mensili o trimestrali anticipate, e con contratto di locazione del tipo non abitativo, sei anni più rinnovo di altri sei anni, e decorrenza dalla data della stipula.

La detta proposta. risulta sottoscritta, per accettazione, dall'amministratore della -----Z------. Ora, come noto, la giurisprudenza ha chiarito che in tema di mediazione, costituisce affare, ai sensi dell'art. 1754 c.c., al fine del riconoscimento del mediatore alla provvigione, qualsiasi operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra due parti; tale operazione, benché da intendersi in senso generico ed empirico, deve, tuttavia, essere sufficientemente individuata nella sua consistenza storica (C.C. 21836/10).

In particolare, la giurisprudenza ha chiarito che per "conclusione dell'affare" dalla quale a norma dell'art. 1755 c.c. sorge il diritto alla provvigione del mediatore, deve intendersi il compimento di un atto in virtù del quale sia costituito un vincolo che dia diritto ad agire per l'inadempimento dei patti stipulati o, in difetto, per il risarcimento del danno, potendo essere anche la stipulazione di un contratto preliminare di compravendita di un immobile, se validamente concluso e rivestito dei prescritti requisiti, anche di forma scritta ad substantiam, idoneo a fa sorgere tale diritto (C.C. 22000/07).

A ciò consegue che, risultando indicati nella proposta in oggetto il bene immobile oggetto di locazione immobiliare, il prezzo offerto, le modalità di corresponsione dello stesso, il deposito cauzionale, nonché il tipo di contratto applicabile, del tipo non abitativo, ed essendo stati i detti elementi oggetto di accettazione da parte della -----Z-----, deve ritenersi configurato quel vincolo giuridico richiesto dalla giurisprudenza ai fini del riconoscimento del diritto del mediatore alla provvigione,

Sul punto la giurisprudenza ha ulteriormente chiarito che, ai fini del diritto alla provvigione da parte del mediatore, un affare può ritenersi concluso quando si verificano gli estremi di cui all'art. 1321 c.c. e cioè quando sia concluso un contratto che presenti i requisiti essenziali per la sua validità (C.C. 7519/05), non dovendo in tal senso ritenersi idonea la mera puntuazione (C.C. 13067/04), che, alla luce del contenuto della proposta oggetto di accettazione non deve ritenersi in ogni caso configurabile nel caso di specie.

Inoltre, deve evidenziarsi come all'art. 6 della proposta, la Società -----Y------- espressamente indicava la stessa decaduta e priva di ogni efficacia, solo in caso di mancata accettazione della stessa entro il termine del 5 giugno 2008, data nella quale risulta sottoscritta per accettazione dalla convenuta -----Z-------. 

A ciò deve aggiungersi che, dalla documentazione in atti, emerge l'avvenuto invio di altra, precedente, proposta da parte della Società -----Y-----, in data 20 maggio 2008, in cui la stessa veniva espressamente subordinata all'ottenimento della rispondenza a conformità degli impianti elettrici, anti-fumo e di condizionamento dell' immobile; l'espresso riferimento alla rispondenza a conformità dei detti impianti risulta presente anche nella successiva proposta del 30 maggio 2008, che infatti espressamente risulta subordinata proprio "alla certezza dell' ottenimento, al momento dell' inizio della locazione, dell'ufficio a norma di legge".

Non devono quindi condividersi le deduzioni di parte convenuta circa la configurabilità in termini meramente "embrionali" della proposta formulata e della conseguente accettazione, non dovendo le stesse farsi rientrare nella fase delle trattative fra le parti, tenuto proprio conto della circostanza che all'accettazione di -----Z------ si perveniva dopo alcune proposte precedentemente formulate, il cui contenuto veniva poi di volta in volta modificato fino a giungere alla versione oggetto di accettazione.

Né appare rilevante, in tale ottica, e indipendentemente da ogni ulteriore considerazione, il mancato accordo fra le parti in ordine a quanto previsto dall'art. 7 del contratto, atteso che nello stesso si disciplinano unicamente le modalità dell'esecuzione dei lavori preventivati, con riferimento all' eventualità della loro realizzazione in capo all'una o all'altra parte, con le conseguenze in ordine all'eventuale risarcimento del danno o alla rinuncia alle prime quote di canone locativo.

Sul punto deve poi notarsi come, con comunicazione in data 8 luglio 2008, la Società -----Y-----, inviava alla -----Z----- e, per conoscenza ali'attrice, le copie del "contratto" in oggetto, redatte secondo le intese del 3 giugno 2008 ed integrato con le modifiche proposte, invitando la -----Z------ a sottoscrivere i documenti trasmessi entro la data del 25 luglio 2008; in particolare, la detta missiva, per come specificato nella stessa, doveva valere, ai sensi dell'art. 1454 c.c., quale diffida ad adempiere, con immediata risoluzione del contratto in caso di mancata ottemperanza agli obblighi contrattuali e aggravio di oneri risarcitori. Ne consegue, anche alla luce dei principi di cui alla citata giurisprudenza, come debba riconoscersi la sussistenza del diritto dell' attrice al pagamento della provvigione richiesta, la cui quantificazione, peraltro, non è stata oggetto di specifiche contestazioni.

Del tutto irrilevanti risultano poi essere le vicende successive all'avvenuta accettazione della proposta, atteso che, come noto, il diritto del mediatore alla provvigione sorge tutte le volte in cui, tra le parti avvalsesi della sua opera, si sia validamente costituito un vincolo giuridico che consenta a ciascuna di esse di agire per l'esecuzione del contratto, con la conseguenza che anche un contratto preliminare di compravendita, validamente concluso e rivestito del prescritto requisito di forma scritta, ove richiesto ad substantiam, deve considerarsi atto conclusivo dell'affare, idoneo, per l'effetto, a far sorgere in capo al mediatore il diritto alla provvigione, senza che, in contrario, spieghi influenza la circostanza che al preliminare non sia poi seguita la stipula del contratto definitivo (C.C. 15161/04). Non devono infine essere condivise le censure della convenuta in ordine alla configurabilità, in termini di mandato, del ruolo svolto dall'attrice, attesa in primo luogo l'assoluta genericità e assenza di prova delle contestazioni avanzate.

Le convenute devono pertanto essere condannate al versamento, in favore dell'attrice, della somma di euro 23.436,00 ciascuna, oltre interessi legali sino al saldo; deve infine essere rigettata la domanda di manleva avanzata dalla Società ----Y----- nei confronti della -----Z-----, attesa, indipendentemente da ogni ulteriore valutazione, l'inammissibilità della stessa non essendo stata formulata secondo le forme ex art. 269 c.p.c. Le spese di lite, liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza.

PQM
Il Tribunale di Roma, XI Sezione Civile, definitivamente pronunciando, in persona del Giudice Unico, Dr. Luigi Cavallo, sulla domanda proposta da -----X------nei confronti di ------Z------ e di Società -----Y------, in contumacia della -----Z-----, così provvede: 
I) Condanna la convenuta -----Z------ al pagamento, in favore dell'attrice, della somma di euro 23.436,00, oltre interessi legali sino al saldo; 
II) Condanna la convenuta Società ------Y------ al pagamento, in favore dell'attrice, della somma di euro 23.436,00, oltre interessi legali sino al saldo;
III) Condanna le convenute in solido al pagamento delle spese di lite in favore dell'attrice, liquidate in complessivi euro 3.148,00, di cui euro 1.800,00 per onorari, euro 348,00 per esborsi, euro 1.000,00 per diritti, oltre rimborso forfetario spese generali, IVA e CAP come per legge.
Così deciso in Roma il 7 gennaio 2012