L'abbandono delle trattative non esclude necessariamente il diritto del mediatore alla provvigione

News: Il pagamento della provvigione può essere escluso solo nel caso in cui le originarie trattative condotte con l'ausilio del mediatore abbiano avuto esito negativo e la successiva ripresa delle stesse non sia in alcun modo ricollegabile alle precedenti o da queste condizionate.

Pubblichiamo, nel rispetto della normativa della Privacy, la sentenza n. 9622/2012 emessa dal Tribunale di Roma e pubblicata in data 18 aprile 2012, in una causa patrocinata dall'avv. Giulio Corsini, nella quale viene confermato, in materia di mediazione, il principio consolidato in giurisprudenza secondo cui "il diritto alla provvigione può essere escluso solo quando una prima fase di trattative avviate con l'intervento del mediatore non dia risultato positivo e possa affermarsi che la conclusione dell'affare, cui le aprti sia successivamente pervenute, sia indipendente dall'intervento del mediatore che le abbia poste originariamente in contatto, in quanto la ripresa delle trattative sia intervenuta per effetto di iniziative nuove, in nessun modo ricollegabili alle precedenti o da queste condizionate, sicchè¨possa esclusdersi l'utilità dell'originario intervento del mediatore" ( ex plurimis Cass. Civ. 15 maggio n. 6703) 


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IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
SEZ. VIII CIVILE
Nella persona del giudice unico, Dott.ssa Antonella Di Tullio
Ha pronunciato la seguenteSENTENZA
Nel procedimento iscritto al n. 67444/08 R.G.C.

Promosso da X el.te dom.ta in Roma , Via dei _____________ presso e nello studio degli Avv.ti G. Corsini e ________________ che la rappresentano e difendono in forza di procura apposta a margine dell'atto di citazione parte attrice contro Y el.te dom.ta in Roma, Via ___________, presso e nello studio dell'Avv. __________ che lo rappresenta e difende in forza di procura apposta a margine della comparsa di costituzione parte convenuta Z, el.te dom.to a Roma, ____________ presso e nello studio dell'Avv.to _____________ che lo rappresenta e difende in forza di procura apposta a margine della comparsa di costituzione e risposta Q , el.te dom.ta in Roma, Viale ____________ presso e nello studio dell'avv. ________ che la rappresenta e difende in forza di procura apposta a margine della comparsa di costituzione e risposta I Conclusioni delle parti: vedi verbale udienza del 9.1.2012


Svolgimento del processo
Con atto di citazione ritualmente notificato la X conveniva in giudizio Y , Z e Q al fine di ottenere la condanna dei convenuti al pagamento della provvigione dovutale per avere curato la vendita di un immobile di proprietà dell’ Q acquistato dall' Y da destinare alla sede dell’Z, deducendo che le trattative inizialmente intavolate dall'Z erano state proseguite dall’Y e che tutte le parti dovevano corrispondere la provvigione in ragione dell'unicità dell'operazione economica portata a termine.
Si costituiva Z che deduceva l'infondatezza della domanda, in quanto le trattative intercorse con Q erano fallite perché quest'ultima non aveva accettato il prezzo offerto per l'acquisto.
Si costituiva 1'Y il quale chiedeva il rigetto della domanda , eccependo di avere acquistato il bene di Via _____________ in conseguenza di autonome trattative intavolate direttamente con la proprietà.
Si costituiva Q deducendo la propria estraneità ai fatti di causa per non avere mai conferito alcun incarico di mediazione alla X che si era sempre relazionata alla W, ossia ad diverso soggetto giuridico; costei, inoltre, precisava che la vendita a favore dell'Y si era conclusa in forza di autonome iniziative delle parti. 
I1 g.i. fissava l'udienza di precisazione delle conclusioni; all'udienza del 9.1.20 12 i procuratori delle parti precisavano le conclusioni e la causa veniva riservata in decisione.
Motivi della decisione
La domanda dell'attrice deve essere rigettata nei confronti dell' Z ma va accolta nei confronti di Q e Y
Per stessa ammissione delle parti la X ha messo in contatto l' Z e la proprietà dell'immobile ubicato in Roma , via ____________, ma le trattative intercorse tra le parti non sono andate a buon fine a causa della mancata accettazione del prezzo di acquisto di 6.000.000 euro da parte del venditore, il quale con lettera del 14.2.2008 dichiarava che l'offerta ricevuta “..non risponde ..alle aspettative ". (vedi doc. l l).
Quanto premesso evidenzia come l'attrice nulla possa pretendere a titolo di mediazione nei confronti dell' Z in quanto l'immobile di Via _____________ è stato acquistato dall' Y , ossia da un diverso soggetto giuridico , operante in ambito del tutto autonomo.
Nel contratto di mediazione, i soggetti tenuti al pagamento della provvigione vanno individuati in quelli che hanno partecipato all'atto giuridicamente rilevante nel quale è contenuta l'operazione economica frutto della mediazione(Cass. 8 187195) e quindi l'acquisto dell'immobile di Via _______ e la successiva stipulazione della locazione a favore dell’Z per un canone di locazione "pari al 3,5% del costo dell'intera operazione di acquisto", coinvolge evidentemente solo gli interessi dell'Y, lasciando 1'Z in una posizione di sostanziale estraneità all'affare.
Giova infatti rilevare come la prospettazione difensiva di parte attrice che individua l'obbligo di pagamento della mediazione anche in capo all'Z in ragione dell'unitaria operazione economica della quale sono stati protagonisti 1'Z ,che si era impegnato a locare l'immobile acquistato dall'Y al fine di avere la "..disponibilità di una sede più confacente alla proprie esigenze" e quest'ultimo, che aveva messo a reddito l'investimento "conformemente ai propri scopi istituzionali", non può essere condivisa, atteso che l'interesse così come individuato in capo all'Z non è giuridicamente rilevante in quanto non c'è prova che l'operazione economica descritta gli abbia portato utilità patrimoniali.
In definitiva la provvigione deve essere corrisposta astrattamente dalla parti che dalla mediazione hanno tratto le utilità proprie dell'affare, nel caso di specie Q e Y.
Al fine di decidere la fondatezza della domanda proposta nei confronti dell' Q e dell' Y è necessario accertare se l'acquisto dell'immobile di Via ____ n. _____ da parte dell' Y sia intervenuto a causa di un'autonoma iniziativa dell'Istituto e del proprietario , tenuto conto che non sussiste il diritto al compenso quando, dopo una prima fase di trattative avviate con l'intervento del mediatore senza risultato positivo, le parti siano successivamente pervenute alla conclusione dell'affare per effetto d'iniziative nuove, in nessun modo ricollegabili con le precedenti o da queste condizionate (Cass. 5952/05).
Giova preliminarmente osservare che l'assenza di una formale stipulazione di un contratto di mediazione da parte dell' Q , dell'Y - pacificamente fondazione di diritto privato a far data dal 1 gennaio 1995 per effetto dell'art. 1 d.lg. 30 giugno 1994 n. 509 - e della X non è sufficiente a far ritenere infondata la pretesa al pagamento della provvigione , poichè che il consenso necessario per ritenere concluso il contratto di mediazione ove non sia frutto di uno specifico incarico conferito al mediatore, può essere manifestato validamente anche per "facta concludentia" come quando la parte si avvalga consapevolmente dell'opera del mediatore ai fini della conclusione dell'affare (Cass. 696310 1).
La documentazione depositata dall'attrice dimostra che alle trattative intavolate con l' Z ha sempre partecipato 1'W ( vedi doc. 2, 11,12), socio unico dell’Q - tanto che il Cda dell' W ha deliberato l'accettazione della proposta di acquisto formulata dall'Y ( vedi doc.34) - e che entrambe le società all'epoca dei fatti erano rappresentate dalla medesima persona fisica E. F. ( vedi visure in atti) ; siffatte circostanze evidenziano l'infondatezza dell'eccezione sollevata dall'Q circa la propria estraneità ai fatti di causa : basti all'uopo citare la lettera 18.2.2008 dell' W a firma di E.F. indirizzata all'attrice e all' Z con la quale questi invitava Z a formalizzare un'offerta di acquisto "..adeguata rispetto alla precedente del 6.2.2008 "(vedi doc. 28 att.) .
Giova, inoltre, rilevare che la stessa Q ha riconosciuto di avere accettato la proposta di acquisto formulata dall' Y all' W a seguito delle trattative tra loro intercorse, così come ribadito in sede di memoria di replica: ". . .il direttore dell' Y conosciuto lo stato di vendibilità dell'immobile ..contattava direttamente il direttore di W per avere una riunione (tenutasi il 3 marzo 2008) , nella quale manifestava il serio interesse all'acquisto ... in seguito alla positiva valutazione dell'offerta Y da parte della proprietà, in data l l marzo 2008 veniva sottoscritta tra le parti la dichiarazione di intenti per al regolamentazione dell'operazione e successivamente il preliminare di compravendita dell'immobile de quo.(vedi replica Q) .
Al fine di pronunciarsi sulla fondatezza della domanda di pagamento proposta dalla X nei confronti della Q e dell' Y è essenziale accertare se la partecipazione di quest'ultimo alle trattative intavolate dall'Z con 1'W sia avvenuta a titolo di mera consulenza , così come prospettato dalle parti convenute, ossia allo scopo di redigere una perizia di stima dell'immobile che avrebbe permesso all'Z di effettuare una congrua offerta di mercato per l'acquisto o anche nella veste di parte interessata alla conclusione dell'affare.
Dirimente a tal fine è il contenuto del verbale della seduta del 14.1 1.2007 che prova che il Cda dell'Y aveva delegato ad un'apposita commissione " il potere di decidere in merito all'acquisto di un bene immobile , sito in Roma , avente destinazione d' uso ufficio , quale sede in Roma dell' Z .. detta Commissione procederà alla determinazione del prezzo di acquisto tenendo presente la relazione di stima redatta dal Dirigente dell'area Tecnica del Servizio Immobiliare , ing. F.I.... l'acquisto sarà condizionato al gradimento, dell'immobile da parte dell' Z stesso ed al suo preventivo impegno a stipulare con 1'Y un contratto di locazione ad un canone annuo pari al 3,5% dell'impegno finanziario che 1'Y dovrà affrontare per l'acquisizione e per i lavori di adattamento necessari ".( vedi doc. 23 att.) .
I1 documento in esame dimostra inequivocabilmente l'esistenza di una volontà dell' Y di acquistare un immobile da destinare alla sede dell' Z, manifestata anteriormente alle trattative del febbraio- marzo 2008 intercorse tra Q e Z , circostanza che evidenzia come 1'Y vi ha partecipato nella veste non solo di mero consulente dell'Z ma anche di parte interessata all'acquisto, tanto che l'ing. I., che pacificamente nell'ambito delle trattative con 1'Z ha visionato l'immobile di via _______ e al quale è stata inviata tutta la documentazione tecnica relativa all'immobile ( identificativi catastali , situazione urbanistica , elaborati tecnici - vedi doc. 6 att.) era la stessa persona incaricata dal Cda dell'Y ( delibera del 14.1 1.2007) di redigere una perizia di stima dell'immobile da acquistare e destinare alla sede dell'odg.
Basti a tal fine considerare che il 10.3.2008 la Commissione Y (delegata all'acquisto in forza della delibera del Cda Y del 14.1 1.2007 )ha deliberato di offrire per l'acquisto dell'immobile di Via ______ la somma di 7.700 euro proprio dopo aver "preso nuovamente in esame la relazione di stima redatta dal dirigente dell'Area tecnica del Servizio Immobiliare F. I.(vedi doc. 35 att.)
Giova a tale proposito osservare che il diritto alla provvigione da parte del mediatore consegue non alla conclusione del negozio giuridico, ma dell'affare, inteso come qualsiasi operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti, anche se articolatasi in una concatenazione di più atti strumentali, purché diretti nel loro complesso a realizzare un unico interesse economico, anche se con pluralità di soggetti; nel caso di specie tale condizione si è verificata in quanto l'acquisto dell'immobile da parte dell' Y è collegato al contatto pacificamente creato dalla X tra Q e Z, tanto che appena pochi giorni dopo il fallimento delle trattative -in particolare il 4 marzo 2008 , data in cui Q ha comunicato alla X di non accettare l'offerta dell' Z e di ritenere concluse le trattative- ossia l' l 1.3.2008 è stata sottoscritta una dichiarazione di intenti tra Q e Y proprio per l'acquisto dell'immobile di Via ___________al prezzo di 7.700.000 euro , circostanza che rivela ulteriormente come la determinazione all'acquisto del bene ad un prezzo superiore si sia verificata in così breve tempo proprio in ragione di tutti i contatti in precedenza intercorsi con la proprietà. 
Le circostanze indicate escludono che l'acquisto dell' Y sia effetto di una nuova iniziativa in alcun modo ricollegabile alle trattative intercorse con Q nel febbraio - marco 2008 , tanto da poter escludere l'utilità dell'originario intervento della X. 
La stessa lettera dell’Q del 20 marzo del 2008 con la quale costei eccepiva di non aver conferito alcun incarico di mediazione all'attrice non rileva ai fini di causa in quanto successiva al prodursi del risultato utile per la proprietà ( la sottoscrizione di intenti è dell'l 1.3.2008). 
Per tale ragione la Q e 1' Y devono essere condannate al pagamento della provvigione richiesta dalla X.
In merito alla misura della provvigione si deve osservare, atteso il carattere sussidiario dei criteri previsti dall'art. 1755, I1 comma C.C., che il giudice può determinarne l'ammontare secondo criteri equitativi solo in assenza di pattuizioni tra le parti e sempre che non esistano tariffe professionali o usi.
Nella specie, come si è visto, nessun accordo risulta concluso sul punto tra le parti e quanto all'esistenza di tariffe o usi, l'attrice non ha fornito alcuna prova sul punto, limitandosi a chiedere la provvigione nella misura del 2% del prezzo pattuito nel preliminare, né tale lacuna istruttoria può essere colmata mediante richiesta di informazioni alla Camera di Commercio in ordine alle tariffe ed agli usi vigenti nell'anno 2008; l'esercizio del potere istruttorio del giudice ex art. 213 cpc non esime la parte dall'onere probatorio a suo carico e non può pertanto attivarsi in relazione ad informazioni che la parte poteva legittimamente acquisire direttamente (V. Cass. 12/4/99 n. 3573).
Nel caso in esame le informazioni sull'esistenza di usi in materia di provvigioni ben potevano essere acquisite dalla parte e prodotte in atti, sicché non si ritiene opportuno attivare la facoltà di cui all'art. 213 C.P.C. 
In tale situazione, dunque, si deve ricorrere alla quantificazione equitativa della provvigione prevista in ultima analisi dall'art. 1755 cc..; nel caso in esame, dunque, tenuto conto del prezzo al quale l'affare è¨ stato in concreto concluso nonché di tutte le circostanze che hanno caratterizzato i rapporti intercorsi tra le parti, appare equo fissare la provvigione nella misura dell'l% del prezzo pattuito nel preliminare di vendita del 18.3.2008 e così in 77.000 euro , oltre Iva .
L'importo di 77.000 euro oltre iva deve essere maggiorato degli interessi ex d.legis1 231/02 decorrenti dall' 1.10.2008- data della domanda al saldo- con riferimento all' Q, mentre deve essere maggiorato degli interessi al tasso legale decorrenti dalla data della domanda , ossia dal 30.9.2008 al saldo con riferimento all'Y, atteso che questi non riveste la qualifica di imprenditore l'Y, inoltre, deve essere condannato a pagare all'attrice la somma di 3.072 euro, versata dalla X per la realizzazione di una brochure illustrativa dell'immobile di Via ____________ (vedi doc. 27 att.) , oltre interessi legali decorrenti dal 30.9.2008 , data della domanda, al saldo.
La Q e Y devono rimborsare all'attrice le spese di giudizio liquidate come da
dispositivo; mentre l'attrice le deve rimborsare a Z.
P.Q.M.
definitivamente pronunciando, ogni diversa domanda ed eccezione disattesa:
- condanna Q a pagare all'attrice la somma di 77.000 euro + Iva , oltre interessi
ex d.legis 23 1/02. decorrenti dall' 1.10.2008 al saldo; 
- condanna Y a pagare all'attrice la somma di 77.000 euro + Iva , oltre interessi al tasso legale decorrenti dal 30.9.2008 al saldo; 
- condanna Y a pagare all'attrice la somma di 3.072 euro , oltre interessi legali decorrenti dal 30.9.2008 al saldo; 
- rigetta la domanda proposta dall'attrice nei confronti di Z .
- condanna l'attrice a rimborsare a Z le spese di giudizio che liquida in 5.000 euro per diritti ed onorari, oltre iva e cap - condanna Q e Y a pagare all'attrice le spese di giudizio che liquida in 6.000 euro per diritti ed onorari, oltre 340 euro per spese, oltre iva e cap.
Roma 18.4.2012