Una recente decisione del TAR Lazio N. 4542/2026 — relativa a un locale situato nel pieno centro storico e sottoposto a vincolo di tutela culturale— ci offre l’occasione per tornare su alcuni principi fondamentali in materia di legittimità urbanistica e abusi edilizi. Una vicenda che BDC LEGAL sta seguendo in sede civile e che, nella fase amministrativa, abbiamo contribuito a sostenere insieme nostri amici e colleghi dello studio Cigliano di Roma che ha gestito la difesa dinanzi al TAR Lazio. La pronuncia ribadisce due punti chiave che meritano attenzione, soprattutto quando si tratta di immobili vincolati nel cuore di Roma.

1. Non si possono contestare i vizi dell’atto presupposto impugnando l’atto conseguente

Il TAR ha ritenuto inammissibile il tentativo di far valere, tramite l’impugnazione dell’ordinanza di demolizione, vizi propri del precedente provvedimento di archiviazione del titolo edilizio. Un principio essenziale: i termini decadenziali non possono essere aggirati spostando in avanti il momento dell’impugnazione.

2. L’abuso edilizio si valuta in modo unitario, non per singole parti

Il giudice ha richiamato il consolidato orientamento del Consiglio di Stato: l’opera abusiva va considerata nel suo complesso, non scomposta in elementi per tentare una sanabilità “a pezzi”. Il pregiudizio urbanistico deriva dall’impatto complessivo dell’intervento e dalle interazioni tra le opere, non dal singolo dettaglio isolato.

3. A Roma la licenza edilizia è obbligatoria dal 1912: la preesistenza non basta

La mera anteriorità dell’immobile rispetto all’accatastamento non prova la sua legittimità urbanistica. Già il Regio Decreto n. 1522/1911 — in attuazione della Legge n. 502/1907 — imponeva nel Comune di Roma l’obbligo di munirsi di licenza edilizia per le nuove costruzioni, senza distinzione tra centro abitato e zone di espansione. Un richiamo storico-normativo che oggi assume un peso decisivo, soprattutto per gli immobili vincolati del centro storico.

Una decisione che conferma orientamenti consolidati, ma che assume particolare rilievo in un contesto come quello romano, dove la stratificazione storica, i vincoli e la tutela del patrimonio impongono un’attenzione ancora maggiore alla legittimità urbanistica degli interventi.